같은 ‘저가 매입’이지만, 경매와 공매는 전혀 다른 절차입니다
부동산 투자의 세계에서 ‘경매’와 ‘공매’는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 대표적인 수단으로 알려져 있습니다. 하지만 이 둘은 진행 주체부터 법적 절차, 권리 분석 방식까지 완전히 다릅니다. 잘만 활용하면 큰 수익을 안겨주는 수단이지만, 제대로 이해하지 못하고 접근하면 법적 분쟁, 권리 미확보, 수익 손실까지 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 경매와 공매의 핵심 차이점, 실전 투자 시 유의할 법적 포인트, 그리고 절차별 대응 전략을 정리해드립니다.
경매와 공매의 차이 – 누가, 어떤 이유로 매각하는가?
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 주체 | 법원 (집행법원) | 한국자산관리공사(캠코), 국세청 등 |
| 목적 | 민간 채권 회수 (채권자 vs 채무자) | 세금 체납·공공채무 회수 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법, 국유재산법 등 |
| 진행 사이트 | 대법원 ‘온비드’ 외 | 캠코 ‘온비드’ |
| 권리 분석 | 등기부 중심 | 등기 외 공공기록 중심 |
📌 경매는 개인 간 법률 다툼의 연장선이고, 공매는 국가가 체납자 자산을 강제로 회수하는 절차입니다.
권리분석의 핵심 – ‘선순위 권리’와 ‘인수 여부’ 확인
1. 경매 시 핵심 체크
- 말소기준권리 기준으로 선순위 권리는 인수해야 함
- 임차인 보증금, 전세권 등 대항력 있는 권리관계 유무 확인 필수
- 등기부등본 + 현황조사서 + 매각물건명세서 3종 분석
2. 공매 시 핵심 체크
- 세금 체납에 따른 공매 → 등기 외 체납정보 확인 필요
- 온비드 상 ‘재산명세서’와 ‘관리처분계획’ 꼼꼼히 검토
- 일부 물건은 선순위 임차권 인수 조건 있음
📌 공매는 등기부가 없는 물건도 다수 존재하므로, 권리관계가 더 복잡할 수 있음에 유의해야 합니다.
낙찰 이후 절차 – 명도, 잔금납부, 소유권 이전까지
| 절차 | 경매 | 공매 |
| 낙찰 후 절차 | 매각허가 결정 → 잔금납부 → 소유권 이전등기 | 계약 체결 → 대금납부 → 소유권 이전통지 |
| 명도 문제 | 대부분 자력 명도 필요 | 캠코에서 일부 지원 가능 (명도불가 명시된 경우도 있음) |
| 취득세 | 동일 (취득가액 기준) | 동일 |
| 감정가 조정 | 감정평가서 기준 (법원 감정인) | 자체 산정 or 공공기관 감정서 활용 |
📌 공매는 낙찰가에 부가세 포함 여부 꼭 확인해야 함 → 일반경매보다 실지급가액이 높아질 수 있음
실전 투자 시 유의점
1. 공매는 권리분석보다 ‘행정서류 분석’이 핵심
- 체납 사유, 인수 조건, 점유 현황 등 상세 정보 확인 필수
2. 경매는 명도 부담과 분쟁 위험 대비
- 점유자 협의 실패 시, 명도소송 필요
3. 공매는 낙찰 후 계약해지 불가
- 권리분석 실수 시 ‘강제 취득’ 위험 존재
4. 경매는 매각기일 입찰경쟁 치열
- 유찰 → 감정가 하락 → 입찰 타이밍 전략 중요
💬 실제 사례
사례 ① 공매 아파트 낙찰 후 임차인 인수로 손실
- B씨는 온비드에서 감정가 대비 80%에 아파트 낙찰
→ 계약서상 ‘선순위 대항력 있는 임차인 인수 조건’ 명시
→ 임대보증금 4,000만 원 부담 발생
→ 실질 취득가 + 보증금 = 시세 초과
사례 ② 경매 점유자 명도 지연으로 공실 발생
- C씨는 경매로 상가 낙찰 후 명도 거절
→ 점유자가 폐업 상태 → 협의 실패 → 명도소송 6개월 소요
→ 공실 손실 + 소송비용 발생
경매 vs 공매 투자 전략 요약
| 항목 | 경매 | 공매 |
| 장점 | 시세보다 저렴 / 유찰 시 추가 하락 가능 | 경쟁 적고, 감정가 합리적 |
| 단점 | 명도 부담 / 권리분석 복잡 | 권리 인수 가능성 / 법률상 하자 책임 제한 |
| 전략 | 매각물건명세서 + 임차관계 철저 분석 | 행정서류 + 온비드 공지 꼼꼼히 확인 |
| 리스크 회피법 | 감정가 대비 70~80% 입찰 한도 설정 | 점유현황 미확인 물건 피하기 |
마무리 : 경매냐 공매냐보다, ‘권리분석과 명확한 절차 이해’가 관건입니다
부동산 경매와 공매는 자산을 늘릴 수 있는 좋은 수단이지만 절차와 법적 구조를 이해하지 못하면 독이 되기도 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 단순한 정보 수집이 아니라 철저한 분석과 현장 대응 전략이 필요합니다.
👉 지금 당신의 투자전략을 점검해보세요!
✔ 투자하려는 물건의 말소기준권리를 분석해보셨나요?
✔ 공매 물건의 인수 조건, 체납 내역까지 확인하셨나요?
✔ 낙찰 후 명도 계획은 준비되어 있나요?
경매도 공매도 결국은 ‘법적 판단력’이 핵심입니다.
당신의 투자, 이제는 법 위에서 안전하게 시작하세요.
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